カテゴリー: 投資住宅ローン

住宅ローン【繰上返済とは?】

登場人物、 住宅ローン【変動金利と固定金利どっちがいい?】【投資初心者の勉強】不労所得で月5万円稼ぐには?③ をご参考ください

こうすけ:塾長、繰上返済すると良いって言ってたけど繰上返済ってなあに?

:例えば、3000万円の住宅ローンを期間35年で全期間1.5%で借りたとします。毎月の返済額(初月)は下記のようになるのですが、繰上返済とは返済期間前に一部返済するということです。

返 済 額①+② 元 金 部 分① 利 息 部 分②
91,855円 54,355円 37,500円

※元金部分①及び利息部分②の金額の内訳は初月分を表示しています。


たー坊:つまり、1年分の返済91,855円✕12ヶ月=1,102,260円を返すってことになって、34年で借入金が完済するってこと?

:それだとあまり得にはならないですね。というか、利息も前倒しで払うことになりますからかえって損をしますよ。

ブー太郎:もっと具体的に教えてよ。

:仮にター坊さんの言ってる金額の約110万円を繰上返済すると仮定すると、全額が元金に当てられますからその分の利息は払わなくて良いということになります。ざっくりと計算すると、1,100,000円÷54,000円①=20.37になりますので約20ヶ月分の期間短縮されますね。それと20ヶ月分の利息を払わずにすみますからそこもざっくり計算すると37,000円②✕20ヶ月=740,000円払わなくてすみますよ。

こうすけ:そんなに利息を払わなくてもいいの?

:はい。実際には1円単位で計算しますけどね。

たー坊:株式投資をするより断然お得な気がする。

:確かにそうですね。110万円で株を買って184万円(67%の利益)で売却したのと同じですからね。

ブー太郎:それって、110万円貯めてから繰上返済した方がいいのか、1万円も2万円でも手元にお金があったらその都度した方がいいのかどっちなの?

:基本的には都度、繰上返済した方がいいですね。ただ、銀行によっては繰上返済するのに手数料を取るところだったり、繰上返済の最低金額や繰上返済のタイミングを指定してくる銀行もありますので実際に住宅ローンをしている銀行に聞いてみると良いですね。

こうすけ:なぬ?借りたお金を早めに返すって言ってるのに手数料を取るの?そんな銀行あるんだ。レンタルしたビデオを早めに返しても追加料金取られないのに・・。

たー坊:塾長の場合はどうだったの?

私の場合は以前に話しましたが新生銀行で住宅ローンを組んだので勿論、繰上返済手数料もかかりませんでしたし、預金口座に自分で決めた額以上の金額があったときは自動に繰上返済してくれていましたよ。繰上返済の最低金額が1万円という条件はありましたけどね。

ブー太郎:繰上返済する時期によって全然ちがうの?

:そうですね。先程の例だと下記くらいの差が出ますね

短縮される期間 軽減される利息
翌  月に繰上返済した場合 20ヶ月 732,366円
5年後に繰上返済した場合 19ヶ月 601,604円

たー坊:同じ110万円でも違うんだね。

1日でも早く1円でも多くが基本ですからね。ただ、先程も言ったとおり銀行によっては①手数料がかかったり、②最低金額が決まっていたり、③返済できる期日が決まっていたりする場合もありますので、確認してくださいね。

ブー太郎:塾長、それとさ住宅ローン【変動金利と固定金利どっちがいい?】の時に、長く借りて繰上返済で調整したほうがいいって言ってたけどなんで?借りる期間を短く借りたほうが支払う利息が少なくてすむんじゃないの?

:確かにそうですね。3000万円の住宅ローンを期間35年で全期間1.5%で借りた場合と25年で借りた場合は下記の違いがあります。支払利息合計で2,584,859円の差がでますね。

返済額 元金部分 利息部分 支払利息合計
借入期間35年 91,855円 54,355円 37,500円 8,579,007円
借入期間25年 119,980円 82,480円 37,500円 5,994,148円

※元金部分及び利息部分の金額の内訳は初月分を表示しています。

たー坊:約260万円かぁ・・結構違うね。

こうすけ:でもさ、毎月の返済額が119,980円−91,855円=28,125円も負担が増えるんだよ。

ブー太郎:こういう時って、だいたいがお父さんのお小遣い減らされるよね^^

:ハハハ。そうですね。では、仮に借入期間は35年のままで、毎月差額の30,000を貯めて、1年毎に360,000円づつ繰上返済をやっていったとしますね。それを15年間継続したとすると下記のようになりますね。

返済額 元金部分 利息部分 支払利息合計
a借入期間35年 91,855円 54,355円 37,500円 8,579,007円
b借入期間25年 119,980円 82,480円 37,500円 5,994,148円
aで15年繰上返済 91,855円 54,355円 37,500円 5,877,965円

※元金部分及び利息部分の金額の内訳は初月分を表示しています。

たー坊:凄い。借入期間を25年にしたときより支払利息の合計が少なくなっている!!

ブー太郎:期間はどの位短くなるの?

:期間は7年間短くなりますので28年で完済することになります。

たー坊:最初から25年で住宅ローンを組むと絶対に119,980円づつ返済していかなきゃいけないけど、35年で組んでおいて毎月の支払額は91,855円で抑えられるし、支払利息を少なくしたいなら繰上返済で調整できる。ってことだね。

:住宅ローンは長期間に渡りますからね。ある程度自由を効かせておいた方が良いですよ!

こうすけ:繰上返済以外にも住宅ローンの利息を減らす方法はあるの?

借り換えという方法がありますよ。ただ、それについては長くなりましたのでまた次回にしましょう。


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