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【投資初心者の勉強】不労所得で月5万円稼ぐには?③

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 前回のお話【投資初心者の勉強】不労所得で月5万円稼ぐには?②登場人物紹介をご参考ください


:塾長、借入して投資用の中古ワンルームマンションを買った場合のメリットを教えてよ!

:そうですね。前々回話しした私の物件具体的に話しますね。「私の場合は最初に東京都目黒区区に当時850万円で約16㎡のマンションを買って、現在は家賃66,000円で貸しています。そこから11,000円(修繕積立金と管理費)と不動産屋さんに任せている管理費3,630円(家賃の5%+消費税)の合計14,630円が差引かれ51,370円のプラスで回しています。それと年間で21,000円の固定資産税がかかりますので年間の収入は下記の様になります。」という話をしたかと思います。

年 間 合 計
家   賃   収   入  792,000円
管理費+修繕積立金 ▲132,000円
管 理 手 数 料 ▲  43,560円
固 定 資 産 税 ▲  21,000円
収       益  595,440円

:覚えてるよ。塾長は何もしないで家賃収入だけ得てるってことだったよね。

:こう助さん、確かにそうですが・・。では、250万円の自己資金を使って借入金600万円(金利3%、借入期間20年)で買ったとしたらどうなるかというと下記のようになります。

年 間 合 計
家   賃   収   入  792,000円
管理費+修繕積立金 ▲132,000円
管 理 手 数 料 ▲   43,560円
固 定 資 産 税 ▲   21,000円
元 金 返 済 額                ▲222,346円
利 息 返 済 額                ▲176,954円
収       益  196,140円

:やっぱり銀行に借りたお金を返さなきゃいけないから収益は減っちゃうよね。

:確かにそうですね。ただちょっと待ってください。銀行で借入をして中古のワンルームマンションを買った場合、自己資金はいくらでしたか?

:そっか。わかった。自己資金も少ないから、利回りをみなくてはいけないってことだね。

:ター坊、よく分からないよ。もっと簡単に説明してくれよ

:こう助兄ちゃん、①850万円を投資して594,440円の収益があるのと、②250万円を投資して196,140円の収益がある場合を比べてみないと分からないってことだよ!

:なるほど。ター坊、頭いいな!

:塾長、下記の計算式のようになるってことだよね?

条  件 利回り
全 額 自 己 資 金 の  場 合 594,440円÷8,500,000円=6.99%
250万円自己資金+600万円借入の場合 196,140円÷2,500,000円=7.84%

:ター坊さん、さすがですね。でも実はこれだけではないのですよ!

:どゆこと?もっとお得だってこと?

:はい。そのとおりです。元金返済額の222,346円ですが、これはお金を不動産に変えているだけですよね?つまり借入金の650万円の部分に相当します。仮に借入金を完済した後、同じ金額850万円で売却できたとすると手元に戻ってくることになるお金です。

:分かった。利息分はお金のレンタル料だから銀行に払って無くなっちゃうけど、元金に相当する部分は不動産の分だから売却した時に戻ってくるんだね。

:そうですね。下記が正解になります。これをレバレッジ効果(テコの原理)と呼んでいます。少ない力で大きいものを動かすということですね。

条  件 利回り
全 額 自 己 資 金 の  場 合 594,440円÷8,500,000円=  6.99%
250万円自己資金+600万円借入の場合 418,486円÷2,500,000円=16.73%

:じゃあさ、ガンガン借入していった方がいいんじゃない?

:それは考え方次第ですね。リスクをどう取るかだと思います。もし入居者がいなくて空室になった場合、銀行に返済しなくてはいけませんからね。上記のケースだと元金+利息で33,275円をこう助さんが自己負担していくことになります。ですから、もし空室になったとしても払えるくらいの借入にしておいた方が無難ですね。

:先生、分かったよ。全額自己資金だとそこが安心なんだね。

:そうですね。そして2軒めの中古ワンルームマンションを銀行から借入て買うといいですね。1件目の家賃収入と2軒めの家賃収入で借入金を返す。仮にどちらかが空室になったとしても借入金は別の家賃収入で返せますからね。そして借入金が完済したら今度は3件目の中古ワンルームマンションを購入する。そうやって資産を増やしていくと良いですよ。

:塾長、凄いじゃん!雪だるま式に増えるんだね。この前、それを言ってたんだ!「資産を増やすのに一人で頑張るんじゃなく、自分の資産を増やしてくれる人を増やすって」このことだったんだね。

:はい。その通りです。1軒目は自分が住んでもいいですよね。家賃を支払うくらいだったら中古のワンルームマンションを買って先ずは返す。繰上返済して早めに返すのもいいですね。

:そう言えば、繰上返済っていいって言ってたね。それについて教えてよ。

:分かりました。ただ、長くなってきたので次回にしますね。

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