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【投資初心者の勉強】不労所得で月5万円稼ぐには?②

 前回のお話 【投資初心者の勉強】不労所得で月5万円稼ぐには?① や登場人物紹介をご参考ください


ブー太郎:塾長が投資用ワンルームマンションを買うときの基準はなに?

:そうですね。私の場合は女性が借りたいと思うかどうかを基準にしていますね。①駅からマンションまでの道のりが安全かどうか②近くに食料品を買うお店(コンビニや八百屋等々)があるか③オートロックはついているか④部屋が1階ではないか。ですかね。

こうすけ:なんで女性が借りれるか否かが重要なの?

:やはり需要は多いほうがいいですからね。女性が借りたいと思えるようであれば男性が借りるのも問題ないですからね。結果、現在持っている物件の7割が女性の方に借りて頂いています。

たー坊:他に注意することは?

:①昭和56年6月以降の建築か②修繕積立金はどの位積み立てれれているか③毎月の管理費と修繕積立金の額④大規模修繕の履歴⑤区分所有の土地が借地権か所有権か⑥駅から徒歩10分以内か⑦空家物件かオーナーチェンジか⑧利回りは何%(家賃収入-管理費-修繕積立金-不動産会社への管理手数料)なのか位でしょうか。

こうすけ:結構チェックポイントあるね

たー坊①昭和56年6月以降の建築か④大規模修繕の履歴⑦空家物件かオーナーチェンジかは何故注意する必要があるの?

:①昭和56年6月以降の建築については、現在の建築基準法(耐震基準)に変わりましたからね。④大規模修繕の履歴については、10年に1回位あるのですが、数千万円規模でお金がかかりますから、②修繕積立金の額を見て大規模修繕した後なのか近い将来大規模修繕をしなくてはいけないのかを判断しています。⑦の空家物件かオーナーチェンジかは買ってすぐに家賃収入が入るのかそれとも入居者を募集しなくてはいけないのかを判断するためですね。一度、空家物件を買ったことがって時期も8月であまり良くなくて入居者を探すのに苦労しましたからね。でもデメリットもあって、部屋を見ないで買う(住んでいる人がいる場合は中を見ないで買う必要があります)ことになるので、買って数年経ってその人が引っ越した後、初めて部屋を見ることがあります。

たー坊:部屋を見ないで買うんだ。凄いね。

:不動産は場所を買うものですからね。部屋の中は図面でだいたい分かりますからね。

ブー太郎⑧利回りは何%(家賃収入-管理費-修繕積立金-不動産会社への管理手数料)なのかについては何%位を考えているの?

:これも物件によりますが、私の場合は6%〜7%を狙ってますよ。ただ人気のエリアだとか駅からとても近かったりすると利回りは低くなります。借りる需要が多いので売る人も高く売ろうとしますからね。ですから、利回りが良かったとしても⑥駅から徒歩10分以内じゃないと買わないですね。

ブー太郎:全部差引かれて6%〜7%って凄いね。

:そうですね。定期預金ではそこまでの利回りが取れないですからね。株だと株価が上下しますしね。

たー坊:塾長、でもマンションも価格が上下するんじゃないの?

:はい。キャピタルゲインを狙うかインカムゲインを狙うかにもよりますけどね。

ブー太郎:また難しいこと言う・・。なに?それ

:キャピタルゲインとは売買して利益を出すことでインカムゲインとは保有することで得られる利益ですね。例えると株や投資用マンションの売買で得られる利益がキャピタルゲインで配当金や家賃収入で得られる利益をインカムゲインと言いますよ。株の場合は会社が利益を出さないとインカムゲインは貰えないし、投資用マンションの場合は入居者が居ないと家賃収入がないのでインカムゲインが得られませんね。私はインカムゲインを目的に投資用の中古マンションを購入してますよ。

たー坊:だからマンションの価格が下がっても問題ないの?

:ただ、売却しようと思ったときは下がった分だけ売却を遅らせればいいですね。つまり、下がった分だけ家賃収入で補填すれば損失は出ませんからね。

ブー太郎:そっか。家賃収入で補填すればいいんだ。

:後、中古マンションの良いところとしては上モノ(いわゆる建物)部分の価値はほとんどなく、ほぼ土地の値段になってますから、値下がりしにくいという特徴もあります。実際に2つの物件を買い替えたのですが、どちらとも買ったときより高く売れましたよ!

こうすけ:全部自分のお金を出して買った場合はそうだけど、借り入れして買った場合はどうなの?

レバレッジ効果がありますのでそれはそれで良いのですが、ただ、借り入れして物件を買った場合でも利益は出ると思いますよ。

たー坊:その辺をもっと詳しく教えてよ!

:はい。わかりました。ただ、長くなってきたのでまた次回にしましょうね。

 

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