前回のお話 【投資初心者の勉強】日経平均とTOPIXってなに？や登場人物紹介をご参考ください
：塾長、この前投資には中古のワンルームがいい。って言ってたよね？
：はい。不労所得で月５万円稼ぐには東京都内の中古のワンルームマンションが一番良いと思いますね。
：塾長も持ってるの？
：私も数部屋持ってますよ！
：知らなかったぁ。塾長は何で中古のワンルームマンションを買おうと思ったの？
：生命保険の営業をやっていたとき、TOPクラスの成績は出していたんですけど、不安だったんですね。「頑張って働けている間はいいけど、怪我や病気をして働けなくなったらどうしよう」って。ある時ロバートキヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」というのを読んで、「これだ！」って思いましたね。
：「これだ！」って、具体的にはどう思ったの？
：自分一人で頑張るのではなく、私の資産を一緒に増やしてくれる人を増やしていけばいいんだ。って思ったということです。
：なぬっ？塾長の資産を増やしていく人？そんな人いないでしょ？！
：ハハハ。直接そう思ってくれる人はいませんが間接的に増やしてくれる人はいますよ。
：塾長、何いってるかよく分からないんだけど・・。
：つまり、ワンルームマンションを買って誰か他の人に貸して家賃収入を得るってことです。私の場合は最初に東京都目黒区区に当時850万円で約16㎡のマンションを買いました。現在は家賃66,000円で貸しています。そこから11,000円（修繕積立金と管理費）と不動産屋さんに任せている管理費3,630円（家賃の5％＋消費税）の合計14,630円が差引かれ51,370円のプラスで回しています。それと年間で21,000円の固定資産税がかかりますので年間の収入は下記の様になります。
| 年 間 合 計 | |
| 家 賃 収 入 | 792,000円 |
| 管理費＋修繕積立金 | ▲132,000円 |
| 管 理 手 数 料 | ▲ 43,560円 |
| 固 定 資 産 税 | ▲ 21,000円 |
| 収 益 | 595,440円 |
：管理費＋修繕積立金の132,000円と管理手数料の43,560円は何が違うの？
：管理費＋修繕積立金についてはマンションを持っている人はお分かりかと思いますが、マンションを修繕するための積立金や管理人さんを雇ったり、共同で使用する場所の電気料等の管理費のことで、管理手数料とはそれとは別で、私の持っているワンルームマンションの入居者を募集してくれたり、毎月の家賃の集金代行や様々な入居者の要望に対応してもらうために不動産会社の人にお任せしている手数料のことですよ。
：というとは、塾長は何もしていないってこと？
：ま、早く言えばそういうことですね^^
：でもさ、最初の850万円出すのが大変なんじゃない？
：不動産投資ローンをする方法もありますよ。
：ローンをしたら返すの大変じゃん！
：でも返すのはブー太郎さんじゃなく、そのマンションを借りている人ですけどね。
：そっか。家賃収入から返せばいいんだ。空家になると大変だね。
：そうですね。そこが不動産投資のリスクですね。なので、仮に空家になったとしても自分が返していける範囲内でローンを組むことが重要ですね。
：他にはどんなリスクがあるの？
：日本ですから天災等のリスクはありますね。
：地震があってマンションが潰れちゃったらどうなるの？
：その場合はご自宅としてマンションを持っている人と同じで自分の区分所有分だけ新しい部屋が割振られますよ。建ぺい率の関係でより部屋数が多いマンションへの建替えが可能となったら2部屋割り当てられる可能性もありますね。火災保険（地震保険）に加入していますのでそれを頭金にローンを組むイメージですね。売却しても良いですけどね。
：ちょっと難しくて分からないんだけど、要するに新しいマンションに建て替えて家賃収入をまた貰うってことだね。
：はい。その通りです。
：でもさ、何で中古のワンルームがいいの？
：なぜ中古かというと、新築だと家賃の利回りが良くないってことですね。例えば新築マンションと中古マンションが隣り合って建っていたとします。同じ部屋のワンルームマンションを買おうとすると値段は倍近く違います。でも新築だと多少高く貸せますが、中古に比べ倍の家賃にはできない。ってことですね。
：ワンルームが良いのは？
：前提として東京都内のワンルームマンションです。理由は東京はいまだに人口が増えている。ということです。地方から大学に入学するために上京してきたり、社会人として東京の会社に就職したり。一人暮らしをする機会が多いということですね。一人暮らしをするためにワンルームマンションを買う人は殆どいないですからね。多くの人が借りますので需要がある。ということですね。
：塾長のワンルームマンション16㎡って狭そう
：はい。確かに。でも今だと新築のワンルームマンションを建てようとすると目黒区だと最低面積が25㎡（詳細は目黒ホームページをご確認ください）ないと建築許可が降りませんから、家賃をもっと高くしないと貸せませんよね。目黒に住みたいけどなるべく安く住みたい人の需要には合っているってことです。：そっか。学校や仕事で東京に出てきて一人暮らしになるけど家賃はなるべく安く抑えたい人っているからね。
：塾長がワンルームマンションを買うときの基準はなに？
：そうですね。少し長くなってきたのでそれは次回話しますね。
