カテゴリー: 住宅ローン

住宅ローン【変動金利と固定金利どっちがいい?】

 登場人物紹介塾長経験談【住宅ローン】をご参考ください。


こうすけ塾長経験談【住宅ローン】の時、新生銀行借り換えた。って言ってたけど、変動金利と固定金利、どっちを選んだの?

:こー助さん、良い質問ですね。私の場合は変動金利を選びましたが、変動金利と固定金利って何が違うか分かりますか?

こうすけ:そもそも、それが分からないんだよね・・。

:初めて聞くと難しくてよく分からないですよね。簡単に言うと、変動金利は6ヶ月の間金利が固定されていて、固定金利はそれ以上(2年・3年・5年・10年・20年・全期間等)の期間、金利が固定されている住宅ローンだということです。

ブー太郎:変動金利って金利が毎月変動するんじゃないんだね。

:はい。その通りです。6ヶ月間は変わりませんよ。

たー坊:6ヶ月経ったらどうなるの?

:その時の金利が適用されます。因みに、そのまま変動金利(6ヶ月固定)を選択することもできますし、3年固定や10年固定等、その後の金利を固定金利にすることもできます。

ブー太郎:へー。選べるんだ。固定金利を選択した場合はどうなの?

:例えば3年固定金利を選択したとすると、3年間金利が固定されていますが、3年経過した時点でどの金利にするか選択することができます。

たー坊:じゃあ、3年固定を選択して、1年経過した時にまだ残りの期間が2年あるけど、「変動金利にしてください」っていうことはできる?

:金融機関によりますので、できる銀行もあればできない銀行もあるという答えが正しいですね。ただ、できる銀行でも手数料を支払わなくてはいけない場合が多いですけど。

こうすけ:なるほど・・。でも、何で塾長は変動金利を選んだの?

:そうですね・・。こー助さんに質問ですが、変動金利と固定金利ってどちらの方が金利が低いと思いますか?

こうすけ:変動金利じゃないの?

:正解です。因みに3000万円を35年間金利0.5%で借りると毎月の返済額は77,875円になるのに対し、同じ条件(3000万円を35年間)で金利1.5%で借りると毎月の返済額は91,855円になります。

たー坊:確かに変動金利で借りた方が銀行に支払う金額は少なくなるけど、半年後に金利があがるかもしれないから不安だな。

:そうですね。たー坊さんにのように、住宅ローンの支払額をずっと一定にしたい人には全期間固定金利を選ぶのも良いですね。ただ、一つ、知っておいてほしいことがあるのですが、金利0.5%で借りた場合と金利1.5%で借りた場合では、どちらの方が銀行に多くのお金を返していると思いますか?

ブー太郎:どゆこと?さっきの話だと、金利0.5%で借りると毎月の返済額は77,875円で金利1.5%で借りると毎月の返済額は91,855円になるんだから、金利1.5%で借りた方が銀行に多くのお金を返しているんじゃないの?

:そう思いますよね。でも実は逆なんです。返済額の内訳をみると、

  金利0.5%の場合(初月返済額) 

  →65,375円(元金)+12,500円(利息)=77,875円

     金利1.5%の場合(初月返済額) 

  →54,355円(元金)+37,500円(利息)=91,855

となっています。つまり、金利1.5%で借りると、多くのお金を返しているように感じますが、実際のところ、65,375円ー54,355円=11,020円も銀行に返すお金が少ないとことなのです。

たー坊:えっ💦。っていうことは、低い金利で借りた方が銀行に返すお金は少ないにも関わらず、元金(この例の場合3000万円)に充てる金額は多くなるってこと?

:たー坊さん、その通りです。この金利状態のまま1年経過すると、下記のように129,538円の差が出てきます。

  金利0.5%の場合(1年後残高) 

  29,213,694

     金利1.5%の場合(1年後残高) 

  →29,313,232円

こうすけ:銀行にいっぱい返済しているにも関わらず、借りたお金(元金)が減っていないのは悲しいね。

:それだけではありませんよ。毎月の差額(91,855円ー77,875円=13,980円)もありますので、1年経過すると、下記の差額も発生します。

→13,980円×12か月=167,760円

たー坊:ということは、さっきのと合わせると、下記の差がでるの?

→129,583円+167,760円=297,343円

こうすけ:たー坊、どういうこと?よくわからないよ。

ブー太郎:兄ちゃん、つまり、仮に変動金利でお金(3000万円・期間35年)を借りた場合、変動金利が0.5%で固定金利が1.5%だったと仮定すると、1年経過すると、元金(3000万円)が0.5%で借りた方が297,343円も少なくなっている。ってことだよ。

:ぶー太郎さん、その通りです。言い方を変えると、差額分を払って金利を固定している。ってことですね。

こうすけ:そーなんだぁ。それはデカいね。

たー坊:でも金利が上がるかも知れないことを考えたら不安だし・・。

:であれば、mixを選ぶのも良いかもしれないですね。

ブー太郎:どゆこと?

:例えば3000万円の借入の内、750万円は変動金利・750万円は3年固定・750万円は10年固定・残りの750万円は全期間固定という感じですね。

こうすけ:そんなこともできるんだね。

:勿論、金融機関によってできる銀行とできない銀行がありますので、聞いてみると良いですね。因みに僕が断られたソニー銀行はできますね。

たー坊:結局のところ、金利を安く借りることが重要だってことだね。35年前提の話だけど、長く借りる方が利息もいっぱい払わなくてはいけないから、短い期間で借りた方が良いと思うけど、その編はどうなの?塾長!

:そうですね。長く借りて繰上返済で調整した方が良いと思いますが、そのことについては、また、次回話しますね。



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