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住宅ローン【元利均等返済と元金均等返済どっちがお得?】

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結論

:元金均等返済の方が利息の総支払額が少なくなりますのでお得です。ただ繰上返済した時の効果や借入可能額を考えた場合は元利均等返済の方が有利になりますのでその部分を解説します。

こうすけ:塾長、そもそも元金均等返済と元利均等返済ってなんなの?

均等返済と元均等返済とは

:元均等返済とは、銀行から借りたお金(元金)に対し一定額+利息を返済していくのに対し元均等返済とは銀行から借りたお金(元金)+利息を一定額にして返済していく返済方法を言います。

ブー太郎:塾長、何言ってるかさっぱり分からないんだけど・・。

均等返済とは

:先ずは均等返済から説明しますね。仮に4200万円を期間35年金利1%で借りたとします。元金均等返済とは銀行から借りたお金(元金①)を一定額返済していく方法ですから毎月返済する元金は4200万円÷(12ヶ月×35年)=10万円となります。後、利息も払わなくてはいけませんので4200万円×1%÷12ヶ月=3.5万円となり、初月の返済額は10万円+3.5万円=13.5万円となります。次の月は元金10万円は変わりませんが利息については、4200万円‐10万円=4190万円について計算されますので4190万円×1%÷12ヶ月=3.4917万円となります。表にまとめると下記のようになります。

元 金① 利 息 支 払 総 額 ローン残高
1ヶ月目 100,000円 35,000円 135,000円 41,900,000円
2ヶ月目 100,000円 34,917円 134,917円 41,800,000円
3ヶ月目 100,000円 34,833円 134,833円 41,700,000円
4ヶ月目 100,000円 34,750円 134,750円 41,600,000円
5ヶ月目 100,000円 34,667円 134,667円 41,500,000円

たー坊:なるほど。毎月元金を返していくから利息も減っていってその分の支払総額も減っていくんだね。

:そうですね。図で表すとこんな感じです

均等返済とは

:次に均等返済を説明しますね。元利均等返済とは元金+利息の金額の(支払総額②)を一定額返済していく方法です。具体的にはexcel関数のPMTという関数を使って計算します。元金均等返済で説明したように初めは利息が多い状態のものを毎月一定額返済にしますので初めは支払総額の利息部分の割合が高くなります。上記と同様に4200万円を期間35年金利1%で借りた場合を表にまとめると下記のようになります。

元 金 利 息 支 払 総 額② ローン残高
1ヶ月目 83,559円 35,000円 118,559円 41,916,441円
2ヶ月目 83,629円 34,930円 118,559円 41,832,812円
3ヶ月目 83,699円 34,860円 118,559円 41,749,113円
4ヶ月目 83,769円 34,790円 118,559円 41,665,344円
5ヶ月目 83,838円 34,721円 118,559円 41,581,506円

ブー太郎:毎月70円づつ、元金の部分が多くなっていくんだね

:そうですね。図で表すとこんな感じです

均等返済と元均等返済の違い

こうすけ:特徴はわかったけど、どんな違いがあるの?

:先ずは支払利息の総額に違いがあります。4200万円を期間35年金利1%で借りた場合を表にまとめると下記のようになります。

支払利息総額
均等返済 7,367,360円
均等返済 7,795,018円
差  額 427,658円

たー坊:同条件で借りたとしても元均等返済を選ぶか元均等返済を選ぶかで約42万円も利息が違ってくるんだね。

:そうですね。この差は大きいですね。もちろん借入金額や金利によって違いますが、元均等返済を選んだ方が支払利息の総額が少なくなることは間違いないですからね。

ブー太郎:でもさ、繰上返済した場合は元均等返済の方が有利なんでしょ?

:はい。借入した1年後に100万円を繰上返済した場合の効果は下記のようになります。

利 息 軽 減 額 短 縮 期 間
均等返済 ▲335,496円 ▲11ヶ月
均等返済 ▲397,275円 ▲12ヶ月
差  額 61,779円 1ヶ月

こうすけ:なるほど。特繰上返済については元均等返済の方が有利なんだね

まとめ

:元均等返済を選ぶか元均等返済を選ぶかですが銀行によっては元均等返済を選択できない銀行もありますので詳細は各金融機関にお問い合わせください。元均等返済を選択した場合、支払利息総額が少なくなるメリットはありますが、借入できる上限が元均等返済より少なくなるというデメリットもあります。返済比率といって毎月の収入から住宅ローンの返済額(収入が20万円で住宅ローンの返済が5万円だった場合は5万円÷20万円=25%となります)がどの位になるかを各銀行で上限を決め貸付可能額を計算しています。元均等返済の場合は元均等返済と比べると初月が多くなりますので借入上限が少なくなるという訳です。上記を例に説明すると、あるA銀行の審査が毎月の収入に占める返済額の割合が20%と設定されていたとすると下記のようになります。

必 要 月 収 額
均等返済 135,000円÷20%=675,000円
均等返済 118,559円÷20%=592,795円

つまり、4200万円の住宅ローンを金利1%借入期間35年で計算した場合、元均等を選ぶと月収で592,795円以上あれば審査が通りますが、元均等返済を選ぶと月収が675,000円以上ないと審査が通らないということになります。銀行や住宅ローン申込者の属性によって返済比率は変わり具体的な数字については開示していません。上限ギリギリまで借入をしたい場合等は借入期間を一番長く元利均等返済を選ぶのが良いと思います。詳細は各金融機関にお尋ねください。



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ソニー生命時代約3000世帯以上のご家庭のライフプランニングを実施。その後、営業所長、海外(フィリピン)赴任、本社教育部を経験。海外赴任時に現地の人達と触れ合う中で、お金がなくても常に幸せを感じ“今”を生きているフィリピン人と、ある程度お金があってもいつか幸せになりたいと“未来”に不安を感じ“今”を生きていない日本人の違いに衝撃を受ける。自分が自分らしく生きるために“今”何をすべきか。日本各地をキャンピングトレーラーで周りながら、お金の小学校移動教室分校の講師(NomadFP)として活躍中。

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