さて今回は前回に引き続き所得税の住宅ローン控除についてです。
   「繰り上げ返済するのはいいけど所得税の住宅ローン控除を考えるとどっちがいいかわからないよ」という声をよく耳にします。これは、所得税の住宅ローン控除が次のように計算されるからです。 つまり、繰上げ返済をしてしまうと、住宅ローン残額が減るので、還付される（戻ってくる）金額が少なくなってしまうため、繰上げ返済をしたほうがいいのか、多くの還付を受けたほうがいいのか迷ってしまうわけです。
そこで実際に金額を当てはめて考えて見ます。
２０００万円を金利２．５％で３５年間、借りた場合を例に話します。

�@まずは、繰上げ返済を何もしなかった場合。
毎月の返済額は７１，４９９円になりますので、これを３５年間支払うことになります。そうしますと総額は実に約３００３万円（こぶた通信→動物達の相談室→住宅ローンのなぜ、参照）となります。つまり１０００万以上の利息を払うんですね。
仮に２００６年１月から住宅ローンが始まったとすると、減税額は下記の【図1：金利2.5％】、参考までに【図2：金利3.5％】のようになります。

いずれにしても、１０年で１５０万強の税金が還付（戻ってくる）されるということです。大きいですよね。

�A　繰上げ返済をしたら如何でしょうか？
住宅ローン（２０００万円・金利２．５％・３５年）をして、１年目に１００万円繰り上げ返済をしたとします。住宅ローン残額は減ってしまいますので、ローン減税は下記【図３】のようになります。

繰り上げ返済をしなかった場合と比べると、約１０万円位、還付される税金が減る計算となってしまいます。結局、繰上げ返済なんてしない方がよかったということでしょうか？ 実はそうじゃありません。繰り上げ返済したことによって、住宅ローンが２年８ヶ月、期間が短縮され、支払利息は１２５万円少なくなるのです。どう考えても繰り上げ返済はしたほうがいいですよね。

�B 所得税の住宅ローン控除期間（１０年）が終わって繰り上げ返済したらどうでしょうか？
繰上げ返済をしてしまうと、所得税の住宅ローン控除が約１０万円少なくなってしまうので、１０年間は繰上げ返済はしないで、「所得税の住宅ローン控除期間が終わるまで待って繰上げ返済をする！」という作戦です。
１０年間は�@と同じですから、減税額は図１のようになります。 で、１０年経過後、約１００万円を繰り上げ返済します。
しかし、繰り上げ返済の場合は�Aと同じというわけにはいきません。 １０年経過して繰り上げ返済をするということですので、短縮される期間は、２年１ヶ月となり、少なくなる支払利息は約８０万円となってしまいます。
つまり、１０年経過してしまうと、同じ１００万円を繰上げ返済しても減らせる利 息が少なくなってしまうということなのです。

結局のところ、「所得税の住宅ローン控除のことは気にしないで、じゃんじゃん、それも早いうちに繰り上げ返済してください！」ということですね。